ApartamentoLicitação Aberta
Rua Pedro Lessa, 415 · Apto. 201
Olavo Bilac · Duque de Caxias/RJ
área útil
54,5 m²
dormitórios
2
nº 08444414197110
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 177.000,00
lance mínimo
24/09/2026
R$ 109.315,98
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo38,2%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0034/0326 - CPVE/RE · 210
Matrícula12999
Atualizado na Caixa04/09 17:06
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
45
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 109.316 (38,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 20.029 em 8 meses — margem de 11,8% sobre a venda de R$ 169.935. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem34
Desconto76
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 177.016 · R$ 3.248/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 169.935
Arremate− R$ 109.316
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.466
ITBI (3%)− R$ 3.279
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.640
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 10.620
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 9.390
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.196
Lucro líquidoR$ 20.029
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 107.981
ROI anualizado
23,9%
Acima de R$ 107.981 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 45/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro