ApartamentoLicitação Aberta
Avenida Venezuela, 751 · Apto. 12 Box 11
Enseada · Guaruja/SP
área útil
70,65 m²
dormitórios
2
nº 08444413671306
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 331.000,00
lance mínimo
17/09/2026
R$ 210.951,03
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0032/0326 - CPVE/RE · 353
Matrícula90928
Atualizado na Caixa06/09 04:32
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
54
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 210.951 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 42.215 em 8 meses — margem de 12,8% sobre a venda de R$ 331.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem36
Desconto73
Liquidez65
Jurídico57
premissas
Lance e mercado
−36% da avaliação · R$ 210.951
R$ 4.685/m² · R$ 331.000
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 250.851
arremateR$ 210.951
comissão, ITBI e registroR$ 20.040
reforma e dívidas assumidasR$ 19.860
quebra do resultado · lance de R$ 210.951
Venda estimadaR$ 331.000
Arremate− R$ 210.951
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 10.548
ITBI (3%)− R$ 6.329
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.164
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 19.860
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 18.074
Corretagem na venda (6%)− R$ 19.860
Lucro líquidoR$ 42.215
Do bolso ao todo
R$ 250.851
Lucro líquido
R$ 42.215
Margem s/ venda
12,8%
ROI anualizado
26,3%
Lance de R$ 210.951 (36% abaixo da avaliação): R$ 250.851 à vista, venda estimada em R$ 331.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 54/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro