ApartamentoLicitação Aberta
Rua das Videiras (antiga Rua A), 130 · Apto. 01
Vila Esmeraldas · Esmeraldas/MG
área útil
64,4 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444411168143
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 178.000,00
lance mínimo
08/09/2026
R$ 105.481,84
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo40,7%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0029/0326 - CPVE/RE · 115
Matrícula48563
Atualizado na Caixa06/09 03:28
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
49
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 105.482 (40,7% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 25.354 em 8 meses — margem de 14,8% sobre a venda de R$ 170.882. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem42
Desconto81
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 178.002 · R$ 2.764/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 170.882
Arremate− R$ 105.482
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.274
ITBI (3%)− R$ 3.164
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.582
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 10.680
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 9.092
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.253
Lucro líquidoR$ 25.354
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 108.581
ROI anualizado
31,6%
Acima de R$ 108.581 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 49/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro