ApartamentoLicitação Aberta
Rua Alexandre Luciano, 956 · Apto. 307 Predio B Vg 04
Desvio Rizzo · Caxias do Sul/RS
área útil
55,48 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444409098605
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 183.934,49
lance mínimo
08/09/2026
R$ 101.344,87
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo44,9%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0029/0326 - CPVE/RE · 355
Matrícula138133
Atualizado na Caixa05/09 04:35
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
56
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 101.345 (44,9% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 35.166 em 8 meses — margem de 19,9% sobre a venda de R$ 176.560. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem57
Desconto90
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 183.916 · R$ 3.315/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 176.560
Arremate− R$ 101.345
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.067
ITBI (3%)− R$ 3.040
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.520
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.036
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 8.791
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.594
Lucro líquidoR$ 35.166
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 112.188
ROI anualizado
46,2%
Acima de R$ 112.188 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 56/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro