ApartamentoLeilão SFI
Rua Joaquim Martins, 455 · Apto. 202 Bl A
Passare · Fortaleza/CE
área útil
45,7 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444406739138
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 165.000,00
1º leilão
02/10/2026
R$ 165.069,83
2º leilão
08/10/2026
R$ 159.595,33
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-0%
Desconto no 2º leilão3,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0045/0226 - CPA/RE · 43
Matrícula37610
Atualizado na Caixa05/09 03:14
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
19
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 159.595 (3,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 49.045 em 8 meses — margem de -31% sobre a venda de R$ 158.422. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto7
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 165.023 · R$ 3.611/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 158.422
Arremate− R$ 159.595
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.980
ITBI (3%)− R$ 4.788
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.394
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 9.900
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 13.305
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.505
Lucro líquido− R$ 49.045
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 100.665
ROI anualizado
-37,1%
Acima de R$ 100.665 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 19/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro