CasaLeilão SFI
Rua Zair Pires Pirazzo, 52 · Cs 02
Vilage · Nova Friburgo/RJ
área útil
45,6 m²
dormitórios
2
nº 08444406398187
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 180.000,00
1º leilão
14/09/2026
R$ 180.000,00
2º leilão
18/09/2026
R$ 358.775,61
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão-99,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0042/0226 - CPA/RE · 295
Matrícula5340
Atualizado na Caixa06/09 03:52
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
16
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 358.776 (-99,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 270.326 em 8 meses — margem de -156,5% sobre a venda de R$ 172.784. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 179.983 · R$ 3.947/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 172.784
Arremate− R$ 358.776
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 17.939
ITBI (3%)− R$ 10.763
Registro e escritura (1.5%)− R$ 5.382
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 10.800
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 29.084
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.367
Lucro líquido− R$ 270.326
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 109.789
ROI anualizado
-81%
Acima de R$ 109.789 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 16/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro