ApartamentoVenda Online
Rua Noronha Torrezao, 541 · Apto. 302
Santa Rosa · Niteroi/RJ
área útil
81 m²
dormitórios
2
nº 08444401368816
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 390.000,00
lance mínimo
—
R$ 248.552,58
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula6619
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
53
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 248.553 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 49.179 em 8 meses — margem de 12,6% sobre a venda de R$ 390.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem36
Desconto73
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Lance e mercado
−36% da avaliação · R$ 248.553
R$ 4.815/m² · R$ 390.000
Financiamento
R$ 74.566 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 121.578
entrada (30% do lance)R$ 74.566
comissão, ITBI e registroR$ 23.613
reforma e dívidas assumidasR$ 23.400
financiado pela CaixaR$ 173.987
juros no prazo (8 meses)R$ 13.096
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 248.553
Venda estimadaR$ 390.000
Arremate− R$ 248.553
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 12.428
ITBI (3%)− R$ 7.457
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.728
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 23.400
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 13.096
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 8.760
Corretagem na venda (6%)− R$ 23.400
Lucro líquidoR$ 49.179
Do bolso ao todo
R$ 134.674
Lucro líquido
R$ 49.179
Margem s/ venda
12,6%
ROI anualizado
59,5%
Lance de R$ 248.553 (36% abaixo da avaliação): R$ 121.578 à vista e R$ 134.674 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 390.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 53/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro