CasaLeilão SFI
Rua Mirtes Leal Carvalho
Zona Urbana do 1 Dis · Itaborai/RJ
área útil
66,04 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08411700000903
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 160.000,00
1º leilão
01/09/2026
R$ 160.000,00
2º leilão
08/09/2026
R$ 688.144,22
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão-330,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0040/0226 - CPA/RE · 256
Matrícula42175
Atualizado na Caixa05/09 04:14
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 688.144 (-330,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 673.704 em 8 meses — margem de -438,6% sobre a venda de R$ 153.614. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 160.015 · R$ 2.423/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 153.614
Arremate− R$ 688.144
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 34.407
ITBI (3%)− R$ 20.644
Registro e escritura (1.5%)− R$ 10.322
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 9.600
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 54.983
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.217
Lucro líquido− R$ 673.704
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 97.610
ROI anualizado
-96%
Acima de R$ 97.610 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro