ApartamentoLicitação Aberta
Avenida Jose Giorgi, 600 · Apto. 21 2 Andar Predio 7
Granja Viana Ii · Cotia/SP
área útil
68,53 m²
dormitórios
3
nº 07301100000067
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 300.000,00
lance mínimo
17/09/2026
R$ 191.194,29
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0032/0326 - CPVE/RE · 348
Matrícula70545
Atualizado na Caixa06/09 04:28
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
40
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 191.194 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 27.003 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 288.023. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 300.024 · R$ 4.378/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 288.023
Arremate− R$ 191.194
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.560
ITBI (3%)− R$ 5.736
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.868
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 18.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 16.381
Corretagem na venda (6%)− R$ 17.281
Lucro líquidoR$ 27.003
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 183.016
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 183.016 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 40/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro