ApartamentoLeilão SFI
Rua Belo Horizonte, 581 · Apto. 107 T 01 Lt 02
Das Gracas · Belford Roxo/RJ
área útil
48,11 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 01787702826141
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 200.000,00
1º leilão
05/10/2026
R$ 232.238,70
2º leilão
09/10/2026
R$ 234.084,88
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-16,1%
Desconto no 2º leilão-17%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0046/0226 - CPA/RE · 277
Matrícula22479
Atualizado na Caixa04/09 16:57
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 234.085 (-17% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 107.182 em 8 meses — margem de -55,8% sobre a venda de R$ 191.994. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 199.993 · R$ 4.157/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 191.994
Arremate− R$ 234.085
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 11.704
ITBI (3%)− R$ 7.023
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.511
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 12.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 19.333
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.520
Lucro líquido− R$ 107.182
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 121.996
ROI anualizado
-53,5%
Acima de R$ 121.996 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro