ApartamentoLicitação Aberta
Travessa Luiz Paulino, 02 · Apto. 909 Bl 01
Sao Lourenco · Niteroi/RJ
área útil
35,69 m²
dormitórios
2
nº 01787701397778
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 232.000,00
lance mínimo
09/09/2026
R$ 146.026,21
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo37,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0030/0326 - CPVE/RE · 223
Matrícula27250
Atualizado na Caixa05/09 04:26
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
54
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 146.026 (37,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 23.001 em 8 meses — margem de 10,3% sobre a venda de R$ 222.706. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem30
Desconto74
Liquidez73
Jurídico57
premissas
Venda
R$ 231.985 · R$ 6.500/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 222.706
Arremate− R$ 146.026
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.301
ITBI (3%)− R$ 4.381
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.190
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 13.920
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 12.524
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.362
Lucro líquidoR$ 23.001
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 141.510
ROI anualizado
20,5%
Acima de R$ 141.510 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 54/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro