ApartamentoLeilão SFI
Rua Joao Rosa, 65 · Apto. 1103 Bl 03 Subcond Conquista do Bosque Vg 66
Chacaras California · Contagem/MG
área útil
49,72 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 01787701152236
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 200.000,00
1º leilão
05/10/2026
R$ 200.000,00
2º leilão
09/10/2026
R$ 199.567,67
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão0,2%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0046/0226 - CPA/RE · 123
Matrícula157751
Atualizado na Caixa05/09 03:37
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 199.568 (0,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 66.635 em 8 meses — margem de -34,7% sobre a venda de R$ 192.023. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 200.024 · R$ 4.023/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 192.023
Arremate− R$ 199.568
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.978
ITBI (3%)− R$ 5.987
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.994
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 12.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 16.610
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.521
Lucro líquido− R$ 66.635
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 122.015
ROI anualizado
-40,1%
Acima de R$ 122.015 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro