ApartamentoLicitação Aberta
Rua Paschoalina Belloti, 31 · Apto. 203 Pav02 Bl 10 Vg 403
Pires · Guarulhos/SP
área útil
38,4 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 01787700715008
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 255.000,00
lance mínimo
17/09/2026
R$ 162.515,15
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0032/0326 - CPVE/RE · 354
Matrícula174062
Atualizado na Caixa06/09 04:33
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
42
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 162.515 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 22.947 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 244.814. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 255.014 · R$ 6.641/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 244.814
Arremate− R$ 162.515
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.126
ITBI (3%)− R$ 4.875
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.438
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 15.300
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 13.924
Corretagem na venda (6%)− R$ 14.689
Lucro líquidoR$ 22.947
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 155.560
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 155.560 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 42/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro