ApartamentoVenda Online
Estrada Jerusalem, 316 · Apto. 92 92
Chacaras Caxingui · Embu das Artes/SP
área útil
50,73 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 01787700541670
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 220.000,00
lance mínimo
—
R$ 138.473,13
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo37,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Matrícula20568
Atualizado na Caixa06/09 04:29
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
45
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 138.473 (37,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 21.838 em 8 meses — margem de 10,3% sobre a venda de R$ 211.215. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem30
Desconto74
Liquidez35
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 220.016 · R$ 4.337/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 211.215
Arremate− R$ 138.473
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 6.924
ITBI (3%)− R$ 4.154
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.077
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 13.200
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 11.876
Corretagem na venda (6%)− R$ 12.673
Lucro líquidoR$ 21.838
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 134.211
ROI anualizado
20,5%
Acima de R$ 134.211 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 45/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro