ApartamentoLeilão SFI
Avenida Governador Orestes Quercia, 1301 · Apto. 501 Bl 158
Altos do Jaragua · Araraquara/SP
área útil
39,3 m²
dormitórios
2
nº 01787700437806
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 164.000,00
1º leilão
14/10/2026
R$ 185.051,91
2º leilão
20/10/2026
R$ 193.798,20
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-12,8%
Desconto no 2º leilão-18,2%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0048/0226 - CPA/RE · 407
Matrícula149557
Atualizado na Caixa04/09 17:37
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 193.798 (-18,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 90.055 em 8 meses — margem de -57,2% sobre a venda de R$ 157.439. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 163.999 · R$ 4.173/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 157.439
Arremate− R$ 193.798
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.690
ITBI (3%)− R$ 5.814
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.907
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 9.840
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 15.999
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.446
Lucro líquido− R$ 90.055
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 100.039
ROI anualizado
-54,2%
Acima de R$ 100.039 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro