ApartamentoVenda Online
Avenida Otoniel Gomes Tavares, 1335 · Apto. 302 Bl 01
Sao Jose do Barreto · Macae/RJ
área útil
45,24 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 01555534402725
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 180.000,00
lance mínimo
—
R$ 111.168,79
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo38,2%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Matrícula18097
Atualizado na Caixa05/09 04:17
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
47
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 111.169 (38,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 20.362 em 8 meses — margem de 11,8% sobre a venda de R$ 172.810. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem34
Desconto76
Liquidez35
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 180.010 · R$ 3.979/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 172.810
Arremate− R$ 111.169
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.558
ITBI (3%)− R$ 3.335
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.668
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 10.800
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 9.549
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.369
Lucro líquidoR$ 20.362
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 109.807
ROI anualizado
23,9%
Acima de R$ 109.807 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 47/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro