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Rua Iguacu, 45 · Lotes 28 e 29 Qd. 14
Vila Geny · Itaguai/RJ
área útil
238 m²
dormitórios
6 · 1 vaga
nº 01555531754701
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 535.400,00
lance mínimo
—
R$ 272.974,46
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo49%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula14945
Atualizado na Caixa05/09 04:16
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
71
de 100
Vale avançar
Com lance de R$ 272.974 (49% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 127.739 em 8 meses — margem de 24,8% sobre a venda de R$ 514.080. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem71
Desconto98
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Lance
49% abaixo da avaliação · R$ 272.974
Financiamento
R$ 81.892 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 139.949
entrada (30% do lance)R$ 81.892
comissão, ITBI e registroR$ 25.933
reforma e dívidas assumidasR$ 32.124
financiado pela CaixaR$ 191.082
juros no prazo (8 meses)R$ 14.382
Venda
R$ 535.500 · R$ 2.250/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 272.974
Venda estimada (deságio 4%)R$ 514.080
Arremate− R$ 272.974
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 13.649
ITBI (3%)− R$ 8.189
Registro e escritura (1.5%)− R$ 4.095
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 32.124
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 14.382
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 10.083
Corretagem na venda (6%)− R$ 30.845
Lucro líquidoR$ 127.739
Do bolso ao todo
R$ 154.331
Lucro líquido
R$ 127.739
Margem s/ venda
24,8%
ROI anualizado
147,1%
Lance de R$ 272.974 (49% abaixo da avaliação): R$ 139.949 à vista e R$ 154.331 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 514.080 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 71/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro