ApartamentoLeilão SFI
Avenida Otoniel Gomes Tavares, 945 · Apto. 402 Bl 02
Sao Jose do Barreto · Macae/RJ
área útil
45,94 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 01555531456336
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 140.000,00
1º leilão
08/10/2026
R$ 175.265,19
2º leilão
15/10/2026
R$ 220.688,44
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-25,2%
Desconto no 2º leilão-57,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0047/0226 - CPA/RE · 252
Matrícula17001
Atualizado na Caixa05/09 04:18
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 220.688 (-57,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 141.753 em 8 meses — margem de -105,5% sobre a venda de R$ 134.380. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 139.979 · R$ 3.047/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 134.380
Arremate− R$ 220.688
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 11.034
ITBI (3%)− R$ 6.621
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.310
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 8.400
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 18.017
Corretagem na venda (6%)− R$ 8.063
Lucro líquido− R$ 141.753
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 85.386
ROI anualizado
-71,5%
Acima de R$ 85.386 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro