ApartamentoLeilão SFI
Rua Desembargador Lima Castro, 113 · Apto. 1105
Fonseca · Niteroi/RJ
área útil
60,51 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 01555515491378
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 328.000,00
1º leilão
28/09/2026
R$ 350.000,00
2º leilão
02/10/2026
R$ 485.191,55
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-6,7%
Desconto no 2º leilão-47,9%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0044/0226 - CPA/RE · 289
Matrícula23562
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
16
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 350.000 (-6,7% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 135.952 em 8 meses — margem de -43,2% sobre a venda de R$ 314.904. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Lance
-7% abaixo da avaliação · R$ 350.000
Venda
R$ 328.025 · R$ 5.421/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 402.930
arremateR$ 350.000
comissão, ITBI e registroR$ 33.250
reforma e dívidas assumidasR$ 19.680
quebra do resultado · lance de R$ 350.000
Venda estimada (deságio 4%)R$ 314.904
Arremate− R$ 350.000
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 17.500
ITBI (3%)− R$ 10.500
Registro e escritura (1.5%)− R$ 5.250
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 19.680
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 29.031
Corretagem na venda (6%)− R$ 18.894
Lucro líquido− R$ 135.952
Do bolso ao todo
R$ 402.930
Lucro líquido
-R$ 135.952
Margem s/ venda
-43,2%
ROI anualizado
-46,1%
Lance de R$ 350.000 (-7% abaixo da avaliação): R$ 402.930 à vista, venda estimada em R$ 314.904 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 16/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro