CasaLeilão SFI
Rua Visconde de Araguaia, 108 · Lt.27 Qd.2
Santo Afonso · Novo Hamburgo/RS
área útil
332,99 m²
dormitórios
3 · 2 vagas
nº 01444422967915
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 850.000,00
1º leilão
18/09/2026
R$ 940.000,00
2º leilão
24/09/2026
R$ 785.275,60
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-10,6%
Desconto no 2º leilão7,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0043/0226 - CPA/RE · 397
Matrícula32850
Atualizado na Caixa07/09 04:21
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
21
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 785.276 (7,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 209.355 em 8 meses — margem de -25,7% sobre a venda de R$ 816.119. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto15
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 850.123 · R$ 2.553/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 816.119
Arremate− R$ 785.276
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 39.264
ITBI (3%)− R$ 23.558
Registro e escritura (1.5%)− R$ 11.779
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 51.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 65.629
Corretagem na venda (6%)− R$ 48.967
Lucro líquido− R$ 209.355
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 518.582
ROI anualizado
-32,4%
Acima de R$ 518.582 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 21/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro