ApartamentoVenda Online
Estrada Velha de Marica, 9780 · Apto. 204 Lt 10b
Varzea das Mocas · Niteroi/RJ
área útil
38,4 m²
vagas
1
nº 01444421637814
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 198.200,00
lance mínimo
—
R$ 124.751,70
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo37,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Matrícula34078
Atualizado na Caixa05/09 04:26
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
45
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 124.752 (37,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 19.646 em 8 meses — margem de 10,3% sobre a venda de R$ 190.255. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem30
Desconto74
Liquidez35
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 198.182 · R$ 5.161/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 190.255
Arremate− R$ 124.752
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 6.238
ITBI (3%)− R$ 3.743
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.871
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.892
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 10.699
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.415
Lucro líquidoR$ 19.646
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 120.891
ROI anualizado
20,5%
Acima de R$ 120.891 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 45/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro