ApartamentoLeilão SFI
Rua Julio de Castilhos, 1336 · Apto. Ap.03 3ºpav. 2ºa.
Centro · Cachoeira do Sul/RS
área útil
65,78 m²
vagas
—
nº 01444419716770
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 190.000,00
1º leilão
18/09/2026
R$ 263.734,47
2º leilão
24/09/2026
R$ 267.847,72
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-38,8%
Desconto no 2º leilão-41%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0043/0226 - CPA/RE · 378
Matrícula22550
Atualizado na Caixa04/09 17:23
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 267.848 (-41% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 155.215 em 8 meses — margem de -85,1% sobre a venda de R$ 182.374. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 189.973 · R$ 2.888/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 182.374
Arremate− R$ 267.848
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 13.392
ITBI (3%)− R$ 8.035
Registro e escritura (1.5%)− R$ 4.018
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.400
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 21.953
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.942
Lucro líquido− R$ 155.215
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 115.882
ROI anualizado
-65,6%
Acima de R$ 115.882 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro