PrédioVenda Online
Rua Oswaldo Tavares, 256
Parque Turf Club · Campos dos Goytacazes/RJ
área útil
335,56 m²
dormitórios
5
nº 01444419662106
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 1.350.000,00
lance mínimo
—
R$ 860.374,31
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Matrícula5331
Atualizado na Caixa04/09 17:03
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
42
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 860.374 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 121.376 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 1.295.960. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez27
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 1.349.958 · R$ 4.023/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 1.295.960
Arremate− R$ 860.374
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 43.019
ITBI (3%)− R$ 25.811
Registro e escritura (1.5%)− R$ 12.906
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 81.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 73.716
Corretagem na venda (6%)− R$ 77.758
Lucro líquidoR$ 121.376
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 823.473
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 823.473 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 42/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro