ApartamentoLeilão SFI
Rua Bangu, 75 · Apto. 101 Lt 07 Qd 01
Boa Perna · Araruama/RJ
área útil
73,43 m²
vagas
1
nº 01444418527485
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 308.748,00
1º leilão
02/10/2026
R$ 308.748,00
2º leilão
08/10/2026
R$ 266.824,16
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão13,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0045/0226 - CPA/RE · 232
Matrícula61346
Atualizado na Caixa04/09 16:47
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
23
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 266.824 (13,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 54.446 em 8 meses — margem de -18,4% sobre a venda de R$ 296.422. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto27
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 308.773 · R$ 4.205/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 296.422
Arremate− R$ 266.824
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 13.341
ITBI (3%)− R$ 8.005
Registro e escritura (1.5%)− R$ 4.002
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 18.525
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 22.386
Corretagem na venda (6%)− R$ 17.785
Lucro líquido− R$ 54.446
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 188.353
ROI anualizado
-25,1%
Acima de R$ 188.353 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 23/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro