ApartamentoVenda Online
Rua Itaperuna, 44 · Apto. 101
Centro · Nilopolis/RJ
área útil
95,07 m²
dormitórios
3
nº 01444415073785
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 379.000,00
lance mínimo
—
R$ 173.562,84
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo54,2%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula18668
Atualizado na Caixa05/09 04:24
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
77
de 100
Vale avançar
Com lance de R$ 173.563 (54,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 113.535 em 8 meses — margem de 31,2% sobre a venda de R$ 363.882. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem89
Desconto100
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Lance
54% abaixo da avaliação · R$ 173.563
Financiamento
R$ 52.069 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 91.297
entrada (30% do lance)R$ 52.069
comissão, ITBI e registroR$ 16.488
reforma e dívidas assumidasR$ 22.740
financiado pela CaixaR$ 121.494
juros no prazo (8 meses)R$ 9.145
Venda
R$ 379.044 · R$ 3.987/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 173.563
Venda estimada (deságio 4%)R$ 363.882
Arremate− R$ 173.563
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.678
ITBI (3%)− R$ 5.207
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.603
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 22.740
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 9.145
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 6.578
Corretagem na venda (6%)− R$ 21.833
Lucro líquidoR$ 113.535
Do bolso ao todo
R$ 100.442
Lucro líquido
R$ 113.535
Margem s/ venda
31,2%
ROI anualizado
210,9%
Lance de R$ 173.563 (54% abaixo da avaliação): R$ 91.297 à vista e R$ 100.442 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 363.882 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 77/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro