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Rua Oito de Dezembro, 142 · Cs 06 Lt 13 Qd 11
Andrade Araujo · Belford Roxo/RJ
área útil
70,07 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 01444414789701
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 225.828,80
lance mínimo
—
R$ 135.034,81
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo40,2%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula19093
Atualizado na Caixa04/09 16:56
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
55
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 135.035 (40,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 30.751 em 8 meses — margem de 14,2% sobre a venda de R$ 216.802. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem41
Desconto80
Liquidez52
Jurídico57
premissas
Financiamento
Venda
R$ 225.836 · R$ 3.223/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 216.802
Arremate− R$ 135.035
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 6.752
ITBI (3%)− R$ 4.051
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.026
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 13.550
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 11.630
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.008
Lucro líquidoR$ 30.751
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 137.760
ROI anualizado
29,9%
Acima de R$ 137.760 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 55/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro