CasaLeilão SFI
Rua Padre Roma, 20 · Qd 41 Lt 14
Sao Luiz Gonzaga · Passo Fundo/RS
área útil
127,5 m²
dormitórios
3 · 1 vaga
nº 01444414495309
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 320.000,00
1º leilão
02/10/2026
R$ 342.548,63
2º leilão
08/10/2026
R$ 406.310,74
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-7%
Desconto no 2º leilão-27%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0045/0226 - CPA/RE · 354
Matrícula30282
Atualizado na Caixa07/09 04:21
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
16
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 406.311 (-27% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 208.759 em 8 meses — margem de -68% sobre a venda de R$ 307.224. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 320.025 · R$ 2.510/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 307.224
Arremate− R$ 406.311
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 20.316
ITBI (3%)− R$ 12.189
Registro e escritura (1.5%)− R$ 6.095
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 19.200
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 33.439
Corretagem na venda (6%)− R$ 18.433
Lucro líquido− R$ 208.759
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 195.217
ROI anualizado
-59,2%
Acima de R$ 195.217 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 16/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro