TerrenoLeilão SFI
Rua Anibal Freire da Fonseca, 80 · /88 Lt 14 Qd F
Parque Novo Jockey · Campos dos Goytacazes/RJ
área
750,33 m²
vagas
—
nº 01444413670352
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 600.000,00
1º leilão
08/09/2026
R$ 820.000,00
2º leilão
14/09/2026
R$ 369.044,61
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-36,7%
Desconto no 2º leilão38,5%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0041/0226 - CPA/RE · 244
Matrícula34446
Atualizado na Caixa04/09 17:04
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
44
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 369.045 (38,5% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 69.865 em 8 meses — margem de 12,1% sobre a venda de R$ 576.253. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem35
Desconto77
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 600.264 · R$ 800/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 576.253
Arremate− R$ 369.045
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 18.452
ITBI (3%)− R$ 11.071
Registro e escritura (1.5%)− R$ 5.536
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 36.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 31.710
Corretagem na venda (6%)− R$ 34.575
Lucro líquidoR$ 69.865
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 366.174
ROI anualizado
24,7%
Acima de R$ 366.174 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 44/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro