ApartamentoLicitação Aberta
Rua Hugo Torquato Argenta, 1156 · Apto. 12 2 Pavimento
Nossa Senhora de Fatima · Caxias do Sul/RS
área útil
115,78 m²
dormitórios
3 · 1 vaga
nº 01444413017896
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 357.352,13
lance mínimo
17/09/2026
R$ 227.745,62
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0032/0326 - CPVE/RE · 303
Matrícula108113, 108112
Atualizado na Caixa05/09 04:35
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
42
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 227.746 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 32.089 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 343.005. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 357.297 · R$ 3.086/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 343.005
Arremate− R$ 227.746
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 11.387
ITBI (3%)− R$ 6.832
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.416
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 21.441
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 19.513
Corretagem na venda (6%)− R$ 20.580
Lucro líquidoR$ 32.089
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 217.949
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 217.949 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 42/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro