ApartamentoLeilão SFI
Rua Ipiranga, 90 · Apto. 301 Terreno 86 92
Centro · Campos dos Goytacazes/RJ
área útil
101,1 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 01444412356131
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 350.000,00
1º leilão
28/09/2026
R$ 400.000,00
2º leilão
02/10/2026
R$ 210.000,00
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-14,3%
Desconto no 2º leilão40%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0044/0226 - CPA/RE · 269
Matrícula8743
Atualizado na Caixa04/09 17:04
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
48
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 210.000 (40% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 46.816 em 8 meses — margem de 13,9% sobre a venda de R$ 336.008. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem40
Desconto80
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 350.008 · R$ 3.462/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 336.008
Arremate− R$ 210.000
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 10.500
ITBI (3%)− R$ 6.300
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.150
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 21.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 18.081
Corretagem na venda (6%)− R$ 20.160
Lucro líquidoR$ 46.816
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 213.506
ROI anualizado
29,3%
Acima de R$ 213.506 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 48/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro