CasaLeilão SFI
Rua Barao de Maua, 2118 · Lt 19 Qd 08 Planta 7
Flexeiras · Mage/RJ
área útil
102,69 m²
dormitórios
2
nº 01444408117888
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 260.000,00
1º leilão
28/09/2026
R$ 268.265,71
2º leilão
02/10/2026
R$ 847.908,47
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-3,2%
Desconto no 2º leilão-226,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0044/0226 - CPA/RE · 283
Matrícula4052
Atualizado na Caixa05/09 04:19
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 847.908 (-226,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 777.446 em 8 meses — margem de -311,5% sobre a venda de R$ 249.611. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 260.011 · R$ 2.532/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 249.611
Arremate− R$ 847.908
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 42.395
ITBI (3%)− R$ 25.437
Registro e escritura (1.5%)− R$ 12.719
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 15.600
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 68.020
Corretagem na venda (6%)− R$ 14.977
Lucro líquido− R$ 777.446
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 158.607
ROI anualizado
-92,6%
Acima de R$ 158.607 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro