TerrenoLeilão SFI
Rua Caminho das Estrelas, 35 · Lt 04 Qd A
Lot Chave de Davi · Cotia/SP
área
128,28 m²
vagas
—
nº 01444407733283
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 152.087,49
1º leilão
05/10/2026
R$ 152.087,49
2º leilão
09/10/2026
R$ 199.270,45
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão-31%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0046/0226 - CPA/RE · 458
Matrícula113964
Atualizado na Caixa06/09 04:28
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
27
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 199.270 (-31% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 106.414 em 8 meses — margem de -72,9% sobre a venda de R$ 146.054. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez65
Jurídico57
premissas
Venda
R$ 152.140 · R$ 1.186/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 146.054
Arremate− R$ 199.270
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.964
ITBI (3%)− R$ 5.978
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.989
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 9.125
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 16.379
Corretagem na venda (6%)− R$ 8.763
Lucro líquido− R$ 106.414
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 92.808
ROI anualizado
-61,2%
Acima de R$ 92.808 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 27/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro