CasaLicitação Aberta
Rua Tres, 407 · Qd 05 Lt 24
Vila Progresso · Niteroi/RJ
área útil
174 m²
dormitórios
3
nº 01444407566000
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 750.000,00
lance mínimo
15/09/2026
R$ 477.985,73
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Edital · item0031/0326 - CPVE/RE · 258
Matrícula4139
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
49
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 477.986 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 67.398 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 719.942. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez60
Jurídico50
premissas
Financiamento
Venda
R$ 749.940 · R$ 4.310/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 719.942
Arremate− R$ 477.986
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 23.899
ITBI (3%)− R$ 14.340
Registro e escritura (1.5%)− R$ 7.170
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 45.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 40.953
Corretagem na venda (6%)− R$ 43.197
Lucro líquidoR$ 67.398
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 457.461
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 457.461 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 49/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro