ApartamentoVenda Online
Avenida Doutor Nilo Pecanha, 512 · Apto. 1406 Bl 01
Parque Santo Amaro · Campos dos Goytacazes/RJ
área útil
113,83 m²
dormitórios
3 · 2 vagas
nº 01444406568971
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 242.000,00
lance mínimo
—
R$ 154.230,06
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Matrícula7301
Atualizado na Caixa04/09 17:03
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
44
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 154.230 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 21.767 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 232.322. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez35
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 242.003 · R$ 2.126/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 232.322
Arremate− R$ 154.230
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.712
ITBI (3%)− R$ 4.627
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.313
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 14.520
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 13.214
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.939
Lucro líquidoR$ 21.767
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 147.622
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 147.622 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 44/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro