CasaLicitação Aberta
Rua Padre Anchieta, 78 · /82
Sao Domingos · Niteroi/RJ
área útil
70 m²
dormitórios
2
nº 01444404605233
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 275.000,00
lance mínimo
24/09/2026
R$ 175.261,43
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0034/0326 - CPVE/RE · 234
Matrícula1111
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
45
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 175.261 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 35.073 em 8 meses — margem de 12,8% sobre a venda de R$ 275.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem36
Desconto73
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Lance e mercado
−36% da avaliação · R$ 175.261
R$ 3.929/m² · R$ 275.000
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 208.411
arremateR$ 175.261
comissão, ITBI e registroR$ 16.650
reforma e dívidas assumidasR$ 16.500
quebra do resultado · lance de R$ 175.261
Venda estimadaR$ 275.000
Arremate− R$ 175.261
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.763
ITBI (3%)− R$ 5.258
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.629
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 16.500
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 15.016
Corretagem na venda (6%)− R$ 16.500
Lucro líquidoR$ 35.073
Do bolso ao todo
R$ 208.411
Lucro líquido
R$ 35.073
Margem s/ venda
12,8%
ROI anualizado
26,3%
Lance de R$ 175.261 (36% abaixo da avaliação): R$ 208.411 à vista, venda estimada em R$ 275.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 45/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro