CasaLicitação Aberta
Rua Sao Jose, 161 · Cs 04 Lt 03 Qd N
Granja dos Cavaleiros · Macae/RJ
área útil
134,9 m²
vagas
—
nº 01444404532813
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 550.000,00
lance mínimo
24/09/2026
R$ 350.522,87
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Edital · item0034/0326 - CPVE/RE · 221
Matrícula37321
Atualizado na Caixa05/09 04:17
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
50
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 350.523 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 69.356 em 8 meses — margem de 12,6% sobre a venda de R$ 550.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem36
Desconto73
Liquidez52
Jurídico50
premissas
Lance e mercado
−36% da avaliação · R$ 350.523
R$ 4.077/m² · R$ 550.000
Financiamento
R$ 105.157 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 171.457
entrada (30% do lance)R$ 105.157
comissão, ITBI e registroR$ 33.300
reforma e dívidas assumidasR$ 33.000
financiado pela CaixaR$ 245.366
juros no prazo (8 meses)R$ 18.468
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 350.523
Venda estimadaR$ 550.000
Arremate− R$ 350.523
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 17.526
ITBI (3%)− R$ 10.516
Registro e escritura (1.5%)− R$ 5.258
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 33.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 18.468
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 12.354
Corretagem na venda (6%)− R$ 33.000
Lucro líquidoR$ 69.356
Do bolso ao todo
R$ 189.925
Lucro líquido
R$ 69.356
Margem s/ venda
12,6%
ROI anualizado
59,5%
Lance de R$ 350.523 (36% abaixo da avaliação): R$ 171.457 à vista e R$ 189.925 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 550.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 50/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro