TerrenoLeilão SFI
Avenida Nelson de Oliveira e Silva, 201 · 4 A
Vila Progresso · Niteroi/RJ
área total
174 m²
vagas
—
nº 01444403900061
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 628.000,00
1º leilão
18/09/2026
R$ 1.189.757,16
2º leilão
24/09/2026
R$ 695.068,33
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-89,5%
Desconto no 2º leilão-10,7%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0043/0226 - CPA/RE · 290
Matrícula12599
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
16
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 695.068 (-10,7% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 289.656 em 8 meses — margem de -48% sobre a venda de R$ 602.847. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Lance
-11% abaixo da avaliação · R$ 695.068
Venda
R$ 627.966 · R$ 3.609/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 798.779
arremateR$ 695.068
comissão, ITBI e registroR$ 66.031
reforma e dívidas assumidasR$ 37.680
quebra do resultado · lance de R$ 695.068
Venda estimada (deságio 4%)R$ 602.847
Arremate− R$ 695.068
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 34.753
ITBI (3%)− R$ 20.852
Registro e escritura (1.5%)− R$ 10.426
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 37.680
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 57.553
Corretagem na venda (6%)− R$ 36.171
Lucro líquido− R$ 289.656
Do bolso ao todo
R$ 798.779
Lucro líquido
-R$ 289.656
Margem s/ venda
-48%
ROI anualizado
-49,1%
Lance de R$ 695.068 (-11% abaixo da avaliação): R$ 798.779 à vista, venda estimada em R$ 602.847 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 16/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro