ApartamentoLicitação Aberta
Rua Oli Debastiani, 263 · Apto. 201 Pav 03
Desvio Rizzo · Caxias do Sul/RS
área útil
63,16 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 01444403490653
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 274.752,64
lance mínimo
15/09/2026
R$ 175.103,79
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0031/0326 - CPVE/RE · 373
Matrícula133221, 133216
Atualizado na Caixa05/09 04:35
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
40
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 175.104 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 24.704 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 263.756. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Lance
36% abaixo da avaliação · R$ 175.104
Venda
R$ 274.746 · R$ 4.350/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 208.224
arremateR$ 175.104
comissão, ITBI e registroR$ 16.635
reforma e dívidas assumidasR$ 16.485
quebra do resultado · lance de R$ 175.104
Venda estimada (deságio 4%)R$ 263.756
Arremate− R$ 175.104
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.755
ITBI (3%)− R$ 5.253
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.627
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 16.485
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 15.003
Corretagem na venda (6%)− R$ 15.825
Lucro líquidoR$ 24.704
Do bolso ao todo
R$ 208.224
Lucro líquido
R$ 24.704
Margem s/ venda
9,4%
ROI anualizado
18,3%
Lance de R$ 175.104 (36% abaixo da avaliação): R$ 208.224 à vista, venda estimada em R$ 263.756 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 40/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro