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Rua dos Coqueirais, 203 · Cs 21
Graca · Cotia/SP
área útil
154,45 m²
dormitórios
3 · 2 vagas
nº 01444403223779
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 460.000,00
lance mínimo
—
R$ 293.164,58
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula105947
Atualizado na Caixa06/09 04:28
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
49
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 293.165 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 41.328 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 441.554. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez52
Jurídico57
premissas
Financiamento
Venda
R$ 459.952 · R$ 2.978/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 441.554
Arremate− R$ 293.165
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 14.658
ITBI (3%)− R$ 8.795
Registro e escritura (1.5%)− R$ 4.397
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 27.600
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 25.118
Corretagem na venda (6%)− R$ 26.493
Lucro líquidoR$ 41.328
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 280.569
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 280.569 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 49/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro