CasaVenda Online
Rua Dois, 520 · Cs 59 Lt 059 Qd C
Sape · Niteroi/RJ
área útil
169,4 m²
dormitórios
3 · 2 vagas
nº 01444402403226
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 853.000,00
lance mínimo
—
R$ 543.629,10
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula20381
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
52
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 543.629 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 107.565 em 8 meses — margem de 12,6% sobre a venda de R$ 853.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem36
Desconto73
Liquidez52
Jurídico57
premissas
Lance e mercado
−36% da avaliação · R$ 543.629
R$ 5.035/m² · R$ 853.000
Financiamento
R$ 163.089 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 265.913
entrada (30% do lance)R$ 163.089
comissão, ITBI e registroR$ 51.645
reforma e dívidas assumidasR$ 51.180
financiado pela CaixaR$ 380.540
juros no prazo (8 meses)R$ 28.642
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 543.629
Venda estimadaR$ 853.000
Arremate− R$ 543.629
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 27.181
ITBI (3%)− R$ 16.309
Registro e escritura (1.5%)− R$ 8.154
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 51.180
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 28.642
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 19.159
Corretagem na venda (6%)− R$ 51.180
Lucro líquidoR$ 107.565
Do bolso ao todo
R$ 294.556
Lucro líquido
R$ 107.565
Margem s/ venda
12,6%
ROI anualizado
59,5%
Lance de R$ 543.629 (36% abaixo da avaliação): R$ 265.913 à vista e R$ 294.556 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 853.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 52/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro