ApartamentoLeilão SFI
Rua Jose Cleto, 425 · Apto. 304 Bl 06 Lt 35
Santa Cruz · Belo Horizonte/MG
área útil
33,36 m²
dormitórios
1 · 1 vaga
nº 01444401577964
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 251.000,00
1º leilão
14/10/2026
R$ 281.984,92
2º leilão
20/10/2026
R$ 259.896,52
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-12,3%
Desconto no 2º leilão-3,5%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0048/0226 - CPA/RE · 127
Matrícula80510
Atualizado na Caixa04/09 16:15
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
29
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 259.897 (-3,5% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 94.733 em 8 meses — margem de -39,3% sobre a venda de R$ 240.961. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez73
Jurídico57
premissas
Venda
R$ 251.001 · R$ 7.524/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 240.961
Arremate− R$ 259.897
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 12.995
ITBI (3%)− R$ 7.797
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.898
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 15.060
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 21.590
Corretagem na venda (6%)− R$ 14.458
Lucro líquido− R$ 94.733
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 153.111
ROI anualizado
-43,4%
Acima de R$ 153.111 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 29/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro