ApartamentoLicitação Aberta
Estrada Francisco da Cruz Nunes, 695 · Apto. 401 Bl 3
Largo da Batalha · Niteroi/RJ
área útil
66 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 01444401047957
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 254.000,00
lance mínimo
24/09/2026
R$ 161.877,83
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0034/0326 - CPVE/RE · 233
Matrícula8506
Atualizado na Caixa05/09 04:27
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
42
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 161.878 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 22.815 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 243.809. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 253.968 · R$ 3.848/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 243.809
Arremate− R$ 161.878
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.094
ITBI (3%)− R$ 4.856
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.428
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 15.240
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 13.869
Corretagem na venda (6%)− R$ 14.629
Lucro líquidoR$ 22.815
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 154.919
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 154.919 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 42/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro