CasaLicitação Aberta
Rua Oscar Prezewodowiski, 96
Icarai · Niteroi/RJ
área útil
285 m²
dormitórios
3 · 1 vaga
nº 01444400237140
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 539.100,00
lance mínimo
17/09/2026
R$ 343.576,14
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Edital · item0032/0326 - CPVE/RE · 205
Matrícula1879
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
48
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 343.576 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 47.820 em 8 meses — margem de 9,2% sobre a venda de R$ 517.651. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem26
Desconto73
Liquidez60
Jurídico50
premissas
Lance
36% abaixo da avaliação · R$ 343.576
Financiamento
R$ 103.073 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 168.059
entrada (30% do lance)R$ 103.073
comissão, ITBI e registroR$ 32.640
reforma e dívidas assumidasR$ 32.346
financiado pela CaixaR$ 240.503
juros no prazo (8 meses)R$ 18.102
Venda
R$ 539.220 · R$ 1.892/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 343.576
Venda estimada (deságio 4%)R$ 517.651
Arremate− R$ 343.576
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 17.179
ITBI (3%)− R$ 10.307
Registro e escritura (1.5%)− R$ 5.154
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 32.346
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 18.102
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 12.109
Corretagem na venda (6%)− R$ 31.059
Lucro líquidoR$ 47.820
Do bolso ao todo
R$ 186.161
Lucro líquido
R$ 47.820
Margem s/ venda
9,2%
ROI anualizado
40,9%
Lance de R$ 343.576 (36% abaixo da avaliação): R$ 168.059 à vista e R$ 186.161 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 517.651 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 48/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro