CasaLeilão SFI
Rua Nicanor Nunes, 425 · Qd 17
Piratininga · Niteroi/RJ
área útil
352,25 m²
dormitórios
4 · 4 vagas
nº 00000010312586
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 1.294.000,00
1º leilão
08/10/2026
R$ 1.294.000,00
2º leilão
15/10/2026
R$ 809.860,14
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão37,4%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0047/0226 - CPA/RE · 256
Matrícula12173-A
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
42
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 809.860 (37,4% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 133.931 em 8 meses — margem de 10,8% sobre a venda de R$ 1.242.400. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem31
Desconto75
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 1.294.167 · R$ 3.674/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 1.242.400
Arremate− R$ 809.860
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 40.493
ITBI (3%)− R$ 24.296
Registro e escritura (1.5%)− R$ 12.148
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 77.640
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 69.488
Corretagem na venda (6%)− R$ 74.544
Lucro líquidoR$ 133.931
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 789.450
ROI anualizado
21,5%
Acima de R$ 789.450 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 42/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro