CasaLeilão SFI
Rua Fagundes Varela, 499
Inga · Niteroi/RJ
área útil
330 m²
vagas
—
nº 00000010308548
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 820.000,00
1º leilão
01/09/2026
R$ 820.000,00
2º leilão
08/09/2026
R$ 731.904,15
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão10,7%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0040/0226 - CPA/RE · 271
Matrícula9488
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
33
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 731.904 (10,7% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 171.911 em 8 meses — margem de -21,8% sobre a venda de R$ 787.248. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto21
Liquidez73
Jurídico57
premissas
Lance
11% abaixo da avaliação · R$ 731.904
Venda
R$ 820.050 · R$ 2.485/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 850.635
arremateR$ 731.904
comissão, ITBI e registroR$ 69.531
reforma e dívidas assumidasR$ 49.200
quebra do resultado · lance de R$ 731.904
Venda estimada (deságio 4%)R$ 787.248
Arremate− R$ 731.904
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 36.595
ITBI (3%)− R$ 21.957
Registro e escritura (1.5%)− R$ 10.979
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 49.200
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 61.289
Corretagem na venda (6%)− R$ 47.235
Lucro líquido− R$ 171.911
Do bolso ao todo
R$ 850.635
Lucro líquido
-R$ 171.911
Margem s/ venda
-21,8%
ROI anualizado
-28,7%
Lance de R$ 731.904 (11% abaixo da avaliação): R$ 850.635 à vista, venda estimada em R$ 787.248 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 33/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro