CasaLeilão SFI
Avenida José Gonçalves Portela, 181
Itaipava · Petropolis/RJ
área útil
278,45 m²
vagas
—
nº 00000010306955
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 1.200.000,00
1º leilão
18/09/2026
R$ 1.274.815,30
2º leilão
24/09/2026
R$ 3.871.671,28
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-6,2%
Desconto no 2º leilão-222,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0043/0226 - CPA/RE · 300
Matrícula30447
Atualizado na Caixa07/09 03:53
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
16
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 1.274.815 (-6,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 445.687 em 8 meses — margem de -37,1% sobre a venda de R$ 1.200.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Lance e mercado
−-6% da avaliação · R$ 1.274.815
R$ 4.310/m² · R$ 1.200.000
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 1.467.922
arremateR$ 1.274.815
comissão, ITBI e registroR$ 121.107
reforma e dívidas assumidasR$ 72.000
quebra do resultado · lance de R$ 1.274.815
Venda estimadaR$ 1.200.000
Arremate− R$ 1.274.815
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 63.741
ITBI (3%)− R$ 38.244
Registro e escritura (1.5%)− R$ 19.122
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 72.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 105.765
Corretagem na venda (6%)− R$ 72.000
Lucro líquido− R$ 445.687
Do bolso ao todo
R$ 1.467.922
Lucro líquido
-R$ 445.687
Margem s/ venda
-37,1%
ROI anualizado
-41,9%
Lance de R$ 1.274.815 (-6% abaixo da avaliação): R$ 1.467.922 à vista, venda estimada em R$ 1.200.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 16/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro