ApartamentoLicitação Aberta
Rua Jose Malvar Martins Filho, 47 · Apto. 303 Vg 303
Santa Tereza Ii · Barbacena/MG
área útil
117,08 m²
vagas
1
nº 00000010290987
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 500.000,00
lance mínimo
08/09/2026
R$ 318.657,15
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Edital · item0029/0326 - CPVE/RE · 104
Matrícula35837
Atualizado na Caixa04/09 16:14
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
49
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 318.657 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 45.012 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 480.047. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez60
Jurídico50
premissas
Financiamento
Venda
R$ 500.049 · R$ 4.271/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 480.047
Arremate− R$ 318.657
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 15.933
ITBI (3%)− R$ 9.560
Registro e escritura (1.5%)− R$ 4.780
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 30.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 27.302
Corretagem na venda (6%)− R$ 28.803
Lucro líquidoR$ 45.012
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 305.032
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 305.032 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 49/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro