CasaLicitação Aberta
Estrada Pastor Antonio Martins, 1050 · Ant Estr. Olaria 957
Queimados · Queimados/RJ
área útil
174,79 m²
vagas
—
nº 00000010290964
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 345.500,00
lance mínimo
08/09/2026
R$ 220.192,09
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0029/0326 - CPVE/RE · 249
Matrícula4969
Atualizado na Caixa07/09 03:55
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
42
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 220.192 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 31.127 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 331.737. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 345.560 · R$ 1.977/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 331.737
Arremate− R$ 220.192
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 11.010
ITBI (3%)− R$ 6.606
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.303
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 20.730
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 18.866
Corretagem na venda (6%)− R$ 19.904
Lucro líquidoR$ 31.127
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 210.795
ROI anualizado
18,4%
Acima de R$ 210.795 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 42/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro