CasaLicitação Aberta
Rua Osvaldo Aranha, 275 · Casa
Planalto · Gramado/RS
área útil
203,71 m²
vagas
—
nº 00000010289445
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 1.355.000,00
lance mínimo
16/09/2026
R$ 863.560,88
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Edital · item0033/0326 - CPVE/RE · 357
Matrícula874
Atualizado na Caixa06/09 04:20
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
47
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 863.561 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 121.935 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 1.300.876. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez52
Jurídico50
premissas
Financiamento
Venda
R$ 1.355.079 · R$ 6.652/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 1.300.876
Arremate− R$ 863.561
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 43.178
ITBI (3%)− R$ 25.907
Registro e escritura (1.5%)− R$ 12.953
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 81.300
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 73.989
Corretagem na venda (6%)− R$ 78.053
Lucro líquidoR$ 121.935
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 826.602
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 826.602 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 47/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro