GalpãoLeilão SFI
Avenida Central Ewerton Xavier (antiga Av Central), 1336 · Qd 21
Serra Grande · Niteroi/RJ
área útil
231 m²
vagas
—
nº 00000010286398
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 1.300.000,00
1º leilão
18/09/2026
R$ 2.362.558,04
2º leilão
24/09/2026
R$ 4.580.960,28
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-81,7%
Desconto no 2º leilão-252,4%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0043/0226 - CPA/RE · 289
Matrícula18921A
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
16
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 4.580.960 (-252,4% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 4.288.007 em 8 meses — margem de -343,6% sobre a venda de R$ 1.248.065. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 1.300.068 · R$ 5.628/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 1.248.065
Arremate− R$ 4.580.960
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 229.048
ITBI (3%)− R$ 137.429
Registro e escritura (1.5%)− R$ 68.714
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 78.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 367.037
Corretagem na venda (6%)− R$ 74.884
Lucro líquido− R$ 4.288.007
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 793.045
ROI anualizado
-93,7%
Acima de R$ 793.045 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 16/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro